如何選擇商圈?

開店創業

作者:余瑞銘

商圈依形成的各階段,分成幾個型態:


 一、 開發型商圈
      這類商圈,原來可能是田地、山坡地或縣市重劃區等,通常經由政府主      導如市 區東移或南向等政策性施政配合,使原本是田地或國有地等,開      放財團法人重 新規畫,開發。
      有的是,財團法人想在某個地區開發住宅區或商辦大樓,這就是所謂造      鎮計劃等,這種商圈形成人口稀少,移入速度也較緩。

二、 成長型商圈
     通常這種商圈,大多數是由於開發型商圈的硬體及公共建設已陸續完成,      故人口移入的度速非常快。

三、 成熟型商圈
     這類商圈,大都有成熟而穩定的商業、辦公、住宅與公共環境配合,人口     很快外移,但也很快又有人移入,商業發展相對持續蓬葧。

 四、 衰退型商圈
      這類商圈最大特色,是人口大量外移、社區、街景老舊及交通幹道較小      等,商業發展也正走下坡中。
      以上這些商圈,你到底要如何選擇呢?

 一般而言成熟型商圈是最好的開店商圈,因為其商業發展已趨穩定成熟,人氣 鼎盛不在話下,在這種商圈開店,最容易有客人上門消費,但所面臨的問題是 ,最佳的店址難找,即使找到其租金也通常較貴,同質競爭的店也會較多,如 果你的投入資金充足,也稍有經驗或經驗充足,可以進駐這種商圈,最容易賺 到錢。

 你絕對不要選了一個快要走下坡或正要走下坡的商圈,這種商圈會老化快速,  商店形象也較有落伍淘汰的感覺,尤其你在沒有經營店面的經驗,雖然有一筆 資金,我也建議你不可冒然進駐;衰退型商圈在衰退初期常無法感覺,或者在 政府某些建設實施的影響下,可能也會迫使商圈惡化,所以,我們觀察一個商 圈的同時,應注意政府在近期內(至少二年內)在區域內的重大建設,評估影 響時間有多長,是否會迫使這個商圈受到嚴重影響 。
 例如:台北市西門町,中華路及火車站一帶,在台北市鐵路地下化時,整條中 華商場拆除,火車站到中華路間開始進入施工期,原中華路的商場,大都是電 子、音響及電腦門市,都認為影響不致太大,紛紛移往附近的洛陽商場,豈知 地鐵施工,中華路上圍籬一圍道路由六線道一下子縮成四線道、建設期間噪音 隆隆、塵土飛揚,許多消費終於拋棄這個商圈,紛紛東移,到台北市東區,洛 陽商場的電子、音響、電腦門市也相對沒落。

 記得,當初有幾個有遠見的老闆,在地鐵施工前,即往東看,移往當初稍有集 中的光華商圈,後來也證明他們是對的。

 開發型商圈與成長型商圈,你較容易找到最佳的店址,租金也比成熟型商圈便 宜。倘若你是連鎖型商店,目的在打知名,做廣告及卡位,則在開發型商圈還 可以;反過來,你沒有開店經驗,資金又不充足的情況之下,即使租金再怎麼 便宜,都不適合在開發型商圈。

 成長型商圈,對一個開店稍有經驗或經驗豐富的業主,又能找到一個No.1的最 佳店址,租金也合理,這是最理想的進駐了,因為,當這個商圈逐漸進入成熟 型商圈時,你已經在立地上卡了最佳位置,同時,早一點進駐商圈,有助形象 建立與顧客基礎的紮根,這對後來的競爭者是最佳的競爭力。
 各位若想具體的練習商圈的評估,建議你將所居住的商圈,或找一個你預備要 開店的商圈做一些評估及演練,也實際去蒐集一下這些商圈的資料。


【陳木淵】